Экспертиза при капитальном ремонте многоквартирных домов

Проведение капитального ремонта многоквартирных домов требует обязательного предварительного анализа технического состояния конструкций. В Ростовской области, где значительная часть жилого фонда построена в 1960–1980-х годах, экспертиза перед капремонтом приобретает особую актуальность. Она позволяет не только определить объёмы предстоящих работ, но и выявить скрытые дефекты, угрожающие безопасности жильцов.

Цель и задачи экспертизы перед капремонтом

Экспертиза зданий перед капитальным ремонтом направлена на получение объективной информации о техническом состоянии конструктивных элементов. В процессе обследования устанавливаются степень физического износа, необходимость замены или усиления элементов, а также соответствие существующего состояния требованиям безопасности. Основные задачи экспертизы включают:

• определение работ, необходимых для восстановления эксплуатационных характеристик здания;
• оценку рисков, связанных с эксплуатацией до начала ремонта;
• обоснование проектных решений и сметной документации на капремонт;
• проверку возможности проведения ремонта без отселения жильцов;
• подготовку технического заключения для взаимодействия с органами надзора.

На что обращается внимание при экспертизе

При обследовании многоквартирных домов в Ростове-на-Дону и области особое внимание уделяется фундаментам, несущим стенам и перекрытиям, поскольку здания часто возводились с учётом нормативов, отличающихся от современных. Важно установить наличие трещин, осадок, коррозии арматуры, отслоения отделки и других признаков повреждений, особенно в домах с длительным сроком эксплуатации.

• Фундаменты и подвальные перекрытия — на наличие деформаций, сырости, подвижек;
• Несущие стены — на вертикальные трещины, отслоения, нарушение перевязки кладки;
• Плиты перекрытий — на прогибы, коррозию закладных деталей, оголение арматуры;
• Кровля — на наличие протечек, нарушение водоотведения, износ гидроизоляции;
• Инженерные системы — при необходимости также проходят визуальный и инструментальный контроль.

Особенности экспертизы в Ростовской области

Ростовская область характеризуется неоднородными грунтовыми условиями, в том числе просадочными и пучинистыми грунтами. Это влияет на состояние фундаментов, особенно в старом жилом фонде. Также нередки случаи усадки зданий, вызванные нарушениями водоотведения. В ряде районов, например, в Батайске и Азове, фиксировались случаи повреждения несущих конструкций из-за подвижек грунта. При обследовании таких объектов важно учитывать геологические и гидрогеологические условия конкретной площадки.

Практический пример: обследование дома в Пролетарском районе г. Ростова-на-Дону

В рамках подготовки к капитальному ремонту жилого дома 1974 года постройки по ул. 20-я линия, специалисты выполнили инструментальное обследование. Были выявлены прогибы плит перекрытий до 20 мм, вертикальные трещины в наружных стенах до 1,5 мм, следы протечек по межпанельным швам. По результатам экспертизы было рекомендовано:

• усиление плит перекрытий в местах прогиба;
• инъектирование трещин с последующим армированием стен;
• герметизация и теплоизоляция стыков между панелями;
• замена кровельного покрытия с устройством нового водоотвода.

Результаты и документы по итогам экспертизы

Итогом экспертной работы является техническое заключение, в котором отражены выявленные дефекты, рекомендации по устранению и оценка пригодности здания к дальнейшей эксплуатации. Такой документ служит основанием для разработки проекта капремонта, подготовки сметы и проведения согласований с контролирующими органами. В случае спорных моментов или аварийного состояния, заключение также может использоваться в судебных разбирательствах или при защите прав собственников.