Экспертиза готовности объекта незавершённого строительства

Объекты незавершённого строительства (ОНС) представляют собой здания и сооружения, строительство которых было приостановлено на одном из этапов. Для принятия решений о дальнейшем строительстве, консервации или реализации объекта необходимо провести техническую экспертизу. В Ростовской области с её активным рынком недвижимости и частыми случаями замороженных стройплощадок такие обследования особенно актуальны.

Зачем проводится экспертиза незавершённого строительства

Экспертиза ОНС позволяет установить техническое состояние конструкций, определить фактический процент готовности, выявить дефекты и отклонения от проекта, а также оценить возможность завершения строительства в существующих условиях. Она необходима:

• для постановки объекта на кадастровый учёт;
• при оформлении права собственности или аренды;
• при передаче объекта другому застройщику или инвестору;
• для оценки стоимости и включения в инвестиционные проекты;
• в рамках судебных споров и банкротства застройщика.

Что включает в себя экспертиза ОНС

Процедура обследования включает анализ проектной и исполнительной документации, визуальное и инструментальное обследование конструкций, оценку инженерных систем (если они частично смонтированы), проверку соответствия выполненных работ нормативным требованиям. По результатам составляется техническое заключение с выводами о пригодности конструкций и рекомендации по дальнейшим действиям.

• Фиксация процентной готовности конструктивных элементов и коммуникаций;
• Оценка степени воздействия внешней среды (осадки, коррозия, деформации);
• Проверка геометрии и состояния армирования (при необходимости — вскрытия);
• Сравнение фактического выполнения с проектными решениями;
• Указание необходимых мер по устранению дефектов и консервации (при временной приостановке строительства).

Особенности обследования в Ростовской области

Регион характеризуется сезонными колебаниями влажности и температуры, влияющими на бетонные и металлические конструкции. При длительном простое незавершённого объекта в Ростовской области часто фиксируются повреждения гидроизоляции фундамента, коррозия арматуры, разрушение кирпичной кладки под действием влаги. В станицах и малых городах — дополнительный риск разрушений от вандализма и отсутствия охраны стройплощадок.

Кейс: обследование жилого комплекса в г. Батайск

Многоквартирный жилой дом на ул. Куйбышева был заморожен на стадии возведения второго этажа. По результатам обследования выявлено:

• отсутствие защитного слоя бетона на балконах, наличие признаков карбонизации;
• повреждение кладки перегородок из-за воздействия осадков;
• незащищённые торцы арматуры с выраженной коррозией;
• частичное отклонение колонн от вертикали до 1,2 см;
• загрязнение и заиление фундамента, нарушение дренажа.

По итогам экспертизы объект признан пригодным для завершения строительства при условии устранения повреждений и усиления несущих элементов на отдельных участках. Был составлен отчёт с фотофиксацией и расчётами, на основании которого объект был передан новому застройщику.

Правовой статус и значимость экспертизы

Результаты экспертизы объектов незавершённого строительства используются при оформлении права собственности, оценке ликвидационной стоимости при банкротстве, получении разрешения на завершение строительства и согласовании изменений проекта. Без такого заключения невозможно легализовать существующие конструкции или продолжить работы в рамках законодательства.