Обследование при планах на изменение функционального назначения здания или строения

Изменение функционального назначения здания — например, перевод жилого помещения в нежилое, переоборудование склада в офис, цеха в торговую точку — требует обязательной технической экспертизы. Обследование проводится для оценки возможности нового использования объекта без угрозы его устойчивости и безопасности. В Ростовской области, где активно развивается рынок вторичной недвижимости и переоборудуются здания советского фонда, такие обследования особенно актуальны.

Цель обследования при смене назначения

Обследование позволяет определить, соответствует ли текущее техническое состояние объекта требованиям нового функционала, и какие изменения необходимо внести в конструктивные элементы или инженерные системы. Также обследование требуется для:

• оценки допустимости установки нового оборудования или увеличения нагрузок;
• обоснования проектных решений при реконструкции или перепланировке;
• подготовки технического заключения для подачи в органы архитектуры или регистрации изменений;
• оценки соответствия требованиям противопожарной, санитарной и строительной безопасности;
• проверки наличия скрытых дефектов, влияющих на эксплуатацию в новом режиме.

Какие элементы подлежат обследованию

В зависимости от нового назначения здания, обследованию подлежат следующие элементы:

• фундаменты и несущие стены — на предмет предельных нагрузок и остаточного ресурса;
• перекрытия и покрытия — допустимость размещения тяжёлого оборудования или увеличения людской нагрузки;
• кровля — возможность переустройства или установки инженерных агрегатов;
• вентиляция и электроснабжение — соответствие новым санитарным и технологическим требованиям;
• пожарные проходы, выходы, лестницы — проверка соответствия СНиП и СП.

Особенности в практике Ростовской области

Наиболее часто в регионе встречаются переоборудования жилых помещений первых этажей в офисы, аптеки, салоны; складов и ангаров — в автосервисы, магазины и цеха. Часто выявляются перегрузка плит перекрытий, нерасчётные проёмы в несущих стенах, отсутствие аварийных выходов, некорректная прокладка инженерных коммуникаций. Это особенно критично для зданий 1950–1980-х годов постройки в центре Ростова-на-Дону, Таганроге, Новошахтинске.

Кейс: обследование жилого помещения перед переводом в офис, г. Батайск

Собственник планировал перевод квартиры на первом этаже в помещение под юридическую консультацию. Обследование выявило:

• желание устройства отдельного входа через несущую кирпичную стену толщиной 380 мм;
• запланированную установку сейфов и мебели общей массой более 1 т на площадь 12 м²;
• отсутствие вентиляционного канала, предусмотренного в проекте здания;
• слабую гидроизоляцию полов, риск подтопления при уклоне двора в сторону фасада;
• нарушение минимального расстояния до границ земельного участка при планируемом козырьке.

Эксперты рекомендовали усиление проёма металлической рамой, устройство гидроизоляционного слоя, внедрение принудительной вентиляции и пересмотр планировки мебели для исключения точечных перегрузок. Только после реализации указанных мероприятий помещение может быть безопасно эксплуатировано как офисное.

Результат обследования

Результатом обследования становится техническое заключение о возможности изменения функционального назначения с описанием текущего состояния, выявленных несоответствий, проектных ограничений и требований к переустройству. Документ используется для получения разрешений, прохождения экспертизы проектной документации и защиты интересов собственника в случае отказа согласующих органов.