Обследование при перепланировке помещений здания

Перепланировка помещений — один из наиболее распространённых поводов для обращения к экспертам в области обследования зданий. Любые изменения планировочной структуры, особенно в многоквартирных или общественных зданиях, требуют предварительной технической оценки. В Ростовской области, где преобладают типовые жилые и административные объекты советского периода, обследование при перепланировке становится обязательным элементом обеспечения безопасности и законности проводимых работ.

Цель обследования перед перепланировкой

Главная задача обследования — оценить влияние планируемых изменений на несущие конструкции и инженерные системы. Также экспертиза необходима для:

• определения возможности демонтажа или переноса перегородок;
• установления несущей функции стен и элементов перекрытия;
• проверки условий для переноса мокрых зон, вентиляционных и газовых каналов;
• предотвращения нарушения целостности здания и рисков для соседей;
• составления технического заключения для согласования перепланировки.

Какие конструкции подлежат обследованию

В рамках обследования анализируются все элементы, затрагиваемые в процессе перепланировки, а также смежные конструкции, на которые может повлиять вмешательство. Основное внимание уделяется:

• внутренним стенам — проверка на несущую функцию, материал, состояние кладки или монолита;
• перекрытиям — допустимость устройства дополнительных проёмов или нагрузок;
• узлам инженерных коммуникаций — сохранение вентиляции, водоотведения, электропитания;
• зонам сопряжения между помещениями и общедомовыми конструкциями;
• состоянию перекрытий под мокрыми зонами (санузлы, кухни).

Особенности обследований в Ростовской области

Наиболее часто обследования выполняются в типовых панельных и кирпичных многоквартирных домах Ростова-на-Дону, Таганрога, Шахт. Характерные особенности — неоднозначная несущая роль межквартирных стен, низкий запас прочности у панелей перекрытия и риски при объединении лоджий с внутренними помещениями. Особенно опасны несанкционированные переносы кухонь и ванн с прокладкой новых коммуникаций через несущие стены.

Кейс: обследование квартиры после демонтажа перегородки и расширения санузла, г. Ростов-на-Дону

Собственник выполнил перепланировку: снос перегородки между ванной и коридором, перенос раковины и унитаза ближе к входу. При обследовании выявлено:

• демонтирован участок стены, выполнявшей роль дополнительной жёсткости для перекрытия;
• новая точка канализации выведена через плиту без гидроизоляции и анкеровки;
• влага проникала в перекрытие, повышенная влажность в смежной квартире снизу;
• отсутствует проект и согласование работ в установленном порядке;
• возможное нарушение требований к звукоизоляции после перепланировки.

Эксперт рекомендовал восстановление части перегородки с жёсткой фиксацией к потолку, герметизацию канала ввода и проведение повторной экспертизы после устранения нарушений. Заключение направлено в управление архитектуры для оценки возможности согласования фактически выполненной перепланировки.

Результат обследования

По результатам обследования оформляется техническое заключение с фотофиксацией, схемами, описанием конструкций и выводами о допустимости или недопустимости перепланировки. Этот документ необходим для подачи в МФЦ, жилищную инспекцию или суд при легализации изменений, а также при решении конфликтов с управляющей компанией или соседями.