Обследование аварийных и ветхих зданий

Обследование аварийных и ветхих зданий проводится для оценки их технического состояния, определения степени износа и принятия решений о возможной эксплуатации, ремонте или сносе. В Ростовской области, где значительная часть жилого фонда построена в середине XX века, такие обследования особенно актуальны для городской и районной застройки, а также при реализации программ переселения из аварийного жилья.

Цели обследования аварийных и ветхих объектов

Основная задача обследования — объективно оценить фактическое состояние здания и определить, представляет ли оно угрозу для проживания или эксплуатации. На основании результатов составляется заключение, которое используется:

• для признания дома аварийным или ограниченно пригодным к эксплуатации;
• при планировании капитального ремонта, усиления или реконструкции;
• при включении здания в программу расселения;
• для оформления статуса объекта в жилищных и судебных делах;
• для оценки остаточной стоимости при отчуждении или сносе.

Признаки ветхости и аварийности

Экспертиза проводится по ряду конструктивных и эксплуатационных признаков, таких как трещины, крены, прогибы перекрытий, разрушение отделки, а также наличие подтоплений, грибка, коррозии. Ключевые параметры, подлежащие анализу:

• несущие стены — наличие сквозных трещин, разрушение швов, расслоение кладки;
• перекрытия — прогибы, нарушение защитного слоя, оголение арматуры;
• фундамент — деформации, усадка, крен, намокание, вымывание грунта;
• кровля — утраты гидроизоляции, гниение стропил, протечки;
• инженерные системы — отсутствие работоспособности, аварийное состояние разводок.

Особенности обследований в Ростовской области

В регионе обследованию часто подлежат кирпичные и саманные постройки довоенной и послевоенной застройки, дома с деревянными перекрытиями, а также одноэтажные многоквартирные здания в сельских районах. В прибрежных и низинных зонах (Азов, Каменск, Пролетарск) встречаются случаи просадки фундаментов и подмыва оснований, вызванных близким расположением грунтовых вод.

Кейс: обследование жилого дома в пос. Орловка, Мясниковский район

В рамках заявки на включение в региональную программу расселения проведено обследование двухквартирного дома 1951 года постройки. По результатам осмотра выявлено:

• технологические трещины в несущей кирпичной стене шириной до 3 мм;
• деформация и прогиб деревянного перекрытия — 4,5 см на пролёте 3 м;
• частичное гниение балок и отсутствие опирания на стену на участке 1 м;
• разрушение нижней зоны фасадной кладки и смещение фундамента;
• повышенная влажность помещений, наличие плесени в углах и под потолком.

По итогам обследования здание признано аварийным и непригодным для дальнейшего проживания. Заключение передано в администрацию района для оформления правовых оснований переселения жильцов.

Оформление результатов обследования

По результатам обследования формируется техническое заключение, в котором приводятся расчёты степени физического износа, описание дефектов и вывод о пригодности или непригодности здания к эксплуатации. Документ используется как основание для включения в реестр аварийного жилья, получения финансирования на ремонт или снос, оформления судебных решений по признанию объекта аварийным.